פסק-דין בתיק ת"א 2402-08

1.                             הנתבעת מס' 1, היא הקדש רשום שמפעיל את מכון הרי פישל. לימים הוקמה עמותה המפעילה את המכון, היא הנתבעת מס' 2. בבעלות הנתבעת מס' 1, (להלן: "הנתבעת" או "המכון")  מקרקעין הידועים כחלקה 106 בגוש 30084, ששטחה הוא 3,626 מ"ר (להלן: " המקרקעין").

2.                             לפי האמור בכתב התביעה בין הנתבעת לבין רפאל אייזנברג, יעקב לשינסקי  וחברה אמריקאית ירושלמית בע"מ, שהם המייסדים של חברת אייזנברג ושות' ביסוד נערך הסכם קומבינציה שבו התחייבה הנתבעת למכור לרוכשים 70% מהמקרקעין בתמורה לבינוי 30% מהמקרקעין הנותרים עבור הנתבעת. ההסכם (להלן: "ההסכם הראשון") נחתם ביום 12.4.1970. בהמשך לכך באה התובעת, שהיא החברה שנוסדה לצורך הבנייה, בנעליהם של המייסדים שהתקשרו בהסכם הראשון עם המכון ונכרת הסכם נוסף בשנת 1973 (להלן: "ההסכם השני").  בהסכם זה הוסדרו היחסים שבין התובעת לבין הנתבעת בעקבות השינוי האמור וכן הוכנסו תיקונים שונים להסכם הראשון.

3.                             מכוח ההסכמים נבנו על ידי התובעת חמישה בניינים בני ארבע קומות כל אחד כאשר בכל אחד מהקומות שתי דירות. התובעת בנתה מחסנים, מקלט, בורות מים וחדרי הסקה ולאחר סיום הבנייה חילקו התובעת והנתבעת את הדירות והמחסנים שנבנו כך ש- 30% משטח הבניה נמסר לנתבעת ו- 70% נשאר ברשות התובעת. הדירות נמכרו על ידי שני הצדדים לרוכשים שונים. עם זאת, מצב רישום הבעלות במקרקעין לא השתנה במהלך השנים והמקרקעין כולם נותרו רשומים על שם הנתבעת כאשר רשומה הערת אזהרה לטובת התובעת. הערה זו נרשמה ביום 27.2.75 על כל המקרקעין. הדירות עצמן לא נרשמו על שם רוכשיהן אך נרשמו לטובתם הערות אזהרה. כמו כן רשומות הערות אזהרה לטובת גופים שנתנו לרוכשים הלוואות.

4.                             בחלוף קרוב ל- 40 שנה ממועד ההתקשרות ולמעלה מ- 30 שנה מסיום הבנייה הוגשה התביעה שלפני. תביעת התובעת היא לכך שיינתן פסק דין הקובע כי:

א.        התובעת זכאית להירשם כבעלים של 70% מהמקרקעין.

ב.        החל מיום 12.4.1970 התובעת הינה בעלת 70% מכל הזכויות במקרקעין ומכל הנובע מהן.

ג.          התובעת זכאית לבנות את יתרת המקרקעין דהיינו את שטח ה"מבנה" כהגדרתו בהסכם הקומבינציה עליו בנוי בית הכנסת בתמורה ל- 70% משטח הבניה שתבנה התובעת על שטח המבנה.

ד.        עוה"ד משה הרצוג ימונה ככונס נכסים על המקרקעין לצורך העברת 70% מהמקרקעין על שם התובעת בלשכת רישום המקרקעין. הנתבעים יישאו בהוצאות הכונס.

5.                             בכתב ההגנה שהגישו הנתבעות נטען כי לנתבעת מס' 2 אין כל קשר למחלוקת או לבנייה. הנתבעת מאשרת את דבר קיומם של ההסכמים אך מוסיפה כי אף שהתובעת אכן בנתה שיכון היא לא עמדה בהתחייבויותיה על פי ההסכמים ובשנת 1978 ביקשה להימחק מספרי רשם החברות לאחר שמכרה את הדירות, קיבלה את הכספים ואז נעלמה. בשל היעלמות זו לא ניתן היה לרשום את הדירות על שם הרוכשים שכן הייתה רשומה הערת אזהרה לטובת התובעת. מכל מקום עמדת המכון היא כי התובעת אינה זכאית ל- 70% מיתרת המקרקעין  וכי היא אינה זכאית לקבל דבר מעבר למה שכבר קיבלה: הזכות לבנות ולמכור 70% מהדירות שנבנו. לתובעת, כך עמדת הנתבעת, אין כל זכות ברכוש המשותף או בזכויות בניה שנותרו, ככל שנותרו במקרקעין.

6.                             הנתבעת הגישה תביעה שכנגד המופנית כלפי התובעת ומנהליה - לשינסקי וחפצדי וכן הגישה הודעה לצד שלישי. במסגרת התביעה שכנגד התבקש מתן סעדים לפי הפירוט שלהלן  וזאת בהתאם לסעדים שעוד נותרו רלוונטיים להכרעה:

א.      צו הצהרתי המורה לרשם המקרקעין למחוק את הערת האזהרה הרשומה לטובת התובעת על המקרקעין כך שרישום הבתים לא יהיה תלוי עוד בתובעת ובמנהליה.

ב.      צו הצהרתי הקובע כי כל זכויות הבניה במקרקעין הם בבעלותה של הנתבעת ואילו לתובעת אין כל זכויות במקרקעין.

ג.        מתן הוראה לתובעת וכן למנהליה, הערבים לה, לישנסקי וחפצדי, לרשום בית משותף אצל רשם הבתים המשותפים על אתר ולמנות עורך דין ממשרד בא כוח הנתבעת ככונס נכסים לשם ביצוע הרישום. מימון הרישום יעשה לפי צו שיינתן על חשבון התובעת.

7.                             ההודעה לצד שלישי שהגישו הדיירים בשיכון שהוקם, שיוצגו על ידי באי כוח הנתבעת, וכן התביעה שכנגד בשם אותם דיירים כנגד דיירים אחרים נמחקו וכך נותר הסכסוך שבין הצדדים המקוריים: התובעת ובעליה והנתבעת. 

8.                             המחלוקת בין הצדדים מתמקדת אפוא בשאלה מהן הזכויות שהוקנו לתובעת בשני ההסכמים:  האם היא זכאית להירשם כבעלים של 70% מהמקרקעין כטענתה או שבבניית השיכון ומכירת 70% מהדירות היא מיצתה את זכויותיה על פי ההסכמים. יש לציין כי בסיכומים הבהירה באת כוח התובעת כי הסעד המבוקש מתייחס ל- 70% מהמגרש - כהגדרתו בהסכם הראשון - ולא ל- 70% מהמקרקעין.

ההוראות הרלוונטיות של ההסכמים

9.                             ההסכם הראשון מיום 12.4.70 נערך, כאמור,  בין הנתבעת לבין רפאל איזנברג, יעקב לישנסקי, חברה אמריקאית ירושלמית בע"מ שהם המייסדים של חברת אייזנברג ושות' בייסוד. ההסכם יוצר הבחנה בין שלושה מונחים: הקרקע; המגרש והמבנה. המונח "קרקע" הוגדר כ: "חלקת אדמה הנמצאת בשכונת הבוכארים ירושלים הידועה כגוש 30084 חלקה 106 בשטח כולל של 3,626 מ"ר".  בהמשך המבוא להסכם מוגדרים שני המונחים האחרים: "המבנה"  ו- "המגרש". כמו כן מתואר בו הרקע להסכם מבחינת הנתבעת ומהותו:

"הואיל ועל החלק המזרחי של הקרקע עומד מבנה (להלן- המבנה) המשמש לביכנ"ס ולמכון הרי פישל לדרישת התלמוד ומשפט התורה, ירושלים ואילו חלקה השני של הקרקע הנהו פנוי (להלן - המגרש), בהתאם למסומן בתסריט המצר"ב (נספח "א");

והואיל וצד א' [הנתבעת] עומד לקבל בקרוב בדרך של העברה והקדשה חלקת אדמה ... אשר תשמש להקמת בניין/ים חדש/ים... באופן שלאחר הקמת הבניין/ים החדש/ים תהיה אפשרות בידי צד א' לרכז את פעולותיו בהם, כך שהמגרש יהיה פנוי ויוכל להימסר לאחרים - בכפיפות להסכמת ביהמ"ש המוסמך - לצורך ניצול חוקי אחר, ואילו המבנה ישאר בבעלותו ובחזקתו של צד א'.